2024-06-15
美商業房產風險不容忽視
【當心商業房地產問題，應減少美國金融、銀行投資】
｜商業房地產再次觸及敏感情況｜
太平洋投資管理公司（PIMCO）上星期警告，由於美國地區商業房地產貸款再陷入困境中，這將會引至更多美國地區銀行倒閉。從商場到辦公室，中小企持續業務及財困問題繼續不斷發酵。美聯儲降息不確定性增加商業房地產行業（“Commercial Real Estate”或“CRE”）挑戰。高借貸成本影響物業估值並引發違約事件，使銀行、私募和資管公司被動持有大量難以出售之資產。比較好的情況是，大型銀行一直優先處理此類資產，以避免日後太大損失。但隨著壞帳貸款因到期而增加，預計銀行將開始出售這些更具挑戰性貸款，以減少其整體貸款風險。對於大型銀行來說，商業房地產風險應該不會導致像十多年前金融風暴之系統性崩潰，因為其CRE貸款在當時危機後已得到控制。但物業管理或發展商如不能償還債息，代表銀行在近年更少批准新貸款甚至乎展期貸款，此舉會直接影響銀行盈利。
｜房地產投資信託基金開始減少投資｜
與此同時，許多抵押房地產投資信託基金（REIT）亦因自身經營問題而被市場減少關注。這限制房地產信託基金承保新投資能力。美國其中著名REIT之一，Starwood Real Estate Income Trust，上個月收緊股東撤回資金條件，以保持流動性並避免強迫出售資產。主要公共抵押貸款信託基金（Public Mortgage REITs)貸款額已從2021年下降70％，反映出這些專門投資機構亦預測未來行業之不明朗環境。根據摩根士丹利資本國際在3月發表報告中，美國地區銀行是唯一沒有要求商業房地產借款人因房產價格變動而需要提供額外首期款項，凸顯這些地區銀行對房產價下跌之脆弱性。存款機構面臨估計4,410億美元到期房地產債務問題。
｜2025年到期貸款問題｜
雖然銀行往往獲得大多數頭條新聞，但需要密切關注另一個領域是在美國由債務基金提供超過2,000億美元貸款，這些貸款將在2025年到期。這些貸款中許多是在2021年高峰期間產生，通常是三年期和三年利率上限。在這個更高利率環境中，資產將很難通過展期測試，這是銀行資產壓力測試第一關，而後續應該會有更多惡劣情況要面對。從資本市場和基本面角度來看，高利率加上經濟衰退壓力，為商業房地產在短期內帶來真正挑戰。
｜短期投資戰術：減少美國商業房地產投資、美國內/地區銀行、金融相關股票｜
目前，美國市場整體上仍受到七大科技公司在人工智能相關新聞影響而被推到更高。金融業界相信，相對於2009年次貸危機，這些美國商業房地產業務應更加安全。但在COVID後，情況已發生巨變。在家工作概念已被廣泛接受為常態，商業經營模式也已改變和進步。這導致在後COVID時代，對實體辦公空間需求降低。CRE可能會陷入類似於上次金融風暴危機，但將會涉及更多機構層面。由多個新聞和分析報告總結，建議投資者暫時遠離美國境內銀行。如果美國經濟在短期內會預期稍微放緩，那麼股市第一個被拋售之行業將會是科技和金融板塊。減少金融、銀行或相關股票權重應是短期投資戰術策略。
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這種商業房產動蕩情況在美國地區銀行（Regional banks）中尤其明顯。在疫情前，這些地區銀行不斷增加CRE投資，而相對當時價值，那些投資現在只等於最高峰時的一小部分。尤其是在去年期間，一些地區銀行已開始倒閉，而小型銀行也有同樣情況。今年初時，一家美國主要地方銀行，紐約社區銀行（New York Community Bancorp）通過削減股息和增加更多現金儲備以應付不良貸款。此舉令投資者震驚而導致股票價格在消息公佈後暴跌，最終迫令銀行進行資本集資。
另一家美國銀行，美國合眾銀行（US Bancorp），是美國境內資產最大地區銀行，第一季增加信貸虧損儲備。美國虛擬網上銀行（Axos Financial Inc.）股票在一位做空分析員批評下指出該銀行存在「明顯」房地產貸款問題後價格立即下跌。
黃偉棠, 寰宇天瀜投資管理行政總裁、香港都會大學商學院會計及財務系客席講師、註冊會計師 (CPA)、特許金融分析師 (CFA)
** 以上由香港文匯報，香港經濟日報旗下《iMoney》智富雜誌，財經專欄作者，黃偉棠先生之撰文轉載 **
｜商業房地產再次觸及敏感情況｜
太平洋投資管理公司（PIMCO）上星期警告，由於美國地區商業房地產貸款再陷入困境中，這將會引至更多美國地區銀行倒閉。從商場到辦公室，中小企持續業務及財困問題繼續不斷發酵。美聯儲降息不確定性增加商業房地產行業（“Commercial Real Estate”或“CRE”）挑戰。高借貸成本影響物業估值並引發違約事件，使銀行、私募和資管公司被動持有大量難以出售之資產。比較好的情況是，大型銀行一直優先處理此類資產，以避免日後太大損失。但隨著壞帳貸款因到期而增加，預計銀行將開始出售這些更具挑戰性貸款，以減少其整體貸款風險。對於大型銀行來說，商業房地產風險應該不會導致像十多年前金融風暴之系統性崩潰，因為其CRE貸款在當時危機後已得到控制。但物業管理或發展商如不能償還債息，代表銀行在近年更少批准新貸款甚至乎展期貸款，此舉會直接影響銀行盈利。
｜房地產投資信託基金開始減少投資｜
與此同時，許多抵押房地產投資信託基金（REIT）亦因自身經營問題而被市場減少關注。這限制房地產信託基金承保新投資能力。美國其中著名REIT之一，Starwood Real Estate Income Trust，上個月收緊股東撤回資金條件，以保持流動性並避免強迫出售資產。主要公共抵押貸款信託基金（Public Mortgage REITs)貸款額已從2021年下降70％，反映出這些專門投資機構亦預測未來行業之不明朗環境。根據摩根士丹利資本國際在3月發表報告中，美國地區銀行是唯一沒有要求商業房地產借款人因房產價格變動而需要提供額外首期款項，凸顯這些地區銀行對房產價下跌之脆弱性。存款機構面臨估計4,410億美元到期房地產債務問題。
｜2025年到期貸款問題｜
雖然銀行往往獲得大多數頭條新聞，但需要密切關注另一個領域是在美國由債務基金提供超過2,000億美元貸款，這些貸款將在2025年到期。這些貸款中許多是在2021年高峰期間產生，通常是三年期和三年利率上限。在這個更高利率環境中，資產將很難通過展期測試，這是銀行資產壓力測試第一關，而後續應該會有更多惡劣情況要面對。從資本市場和基本面角度來看，高利率加上經濟衰退壓力，為商業房地產在短期內帶來真正挑戰。
｜短期投資戰術：減少美國商業房地產投資、美國內/地區銀行、金融相關股票｜
目前，美國市場整體上仍受到七大科技公司在人工智能相關新聞影響而被推到更高。金融業界相信，相對於2009年次貸危機，這些美國商業房地產業務應更加安全。但在COVID後，情況已發生巨變。在家工作概念已被廣泛接受為常態，商業經營模式也已改變和進步。這導致在後COVID時代，對實體辦公空間需求降低。CRE可能會陷入類似於上次金融風暴危機，但將會涉及更多機構層面。由多個新聞和分析報告總結，建議投資者暫時遠離美國境內銀行。如果美國經濟在短期內會預期稍微放緩，那麼股市第一個被拋售之行業將會是科技和金融板塊。減少金融、銀行或相關股票權重應是短期投資戰術策略。
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這種商業房產動蕩情況在美國地區銀行（Regional banks）中尤其明顯。在疫情前，這些地區銀行不斷增加CRE投資，而相對當時價值，那些投資現在只等於最高峰時的一小部分。尤其是在去年期間，一些地區銀行已開始倒閉，而小型銀行也有同樣情況。今年初時，一家美國主要地方銀行，紐約社區銀行（New York Community Bancorp）通過削減股息和增加更多現金儲備以應付不良貸款。此舉令投資者震驚而導致股票價格在消息公佈後暴跌，最終迫令銀行進行資本集資。
另一家美國銀行，美國合眾銀行（US Bancorp），是美國境內資產最大地區銀行，第一季增加信貸虧損儲備。美國虛擬網上銀行（Axos Financial Inc.）股票在一位做空分析員批評下指出該銀行存在「明顯」房地產貸款問題後價格立即下跌。
黃偉棠, 寰宇天瀜投資管理行政總裁、香港都會大學商學院會計及財務系客席講師、註冊會計師 (CPA)、特許金融分析師 (CFA)
** 以上由香港文匯報，香港經濟日報旗下《iMoney》智富雜誌，財經專欄作者，黃偉棠先生之撰文轉載 **