2024-07-20
樓市難敵利率高企
【【香港地產市場不明朗因素】】
市場對特朗普有機會再當選總統所帶來之影響感到擔憂。高盛、摩根士丹利、巴克萊等華爾街大行都開始警告客戶，隨著特朗普重返白宮並實行保護主義貿易政策機會增加，要考慮美通脹會再上升及其後果。各國擔心這種孤立主義傾向、對自身國家經濟及政局再次做成不穩。雖然民調普遍顯示美國選民覺得特朗普在經濟管理方面會比拜登優勝，但對市場分析員來說，仍不清楚局勢會如何發展。
https://www.hkma.gov.hk/media/chi/img/key-information/press-release/2024/20240520c3a1.png
【出其不意之特朗普經濟】
很多人認為，“特朗普經濟”等於“低利率和低稅收”。特朗普會主將減少監管，強迫調低利率，向全世界施壓，以獲得更好貿易條件。總之，他是會不惜代價，設計傾向於維護美國本土經濟政策。但在上星期，他卻一反常態表示，建議美聯儲維持高利率，並承諾允許鮑威爾繼續擔任聯儲會主席，至2026年5月任期完結。
這一演詞確實震驚金融界，波及利率相關市場，如固定收益產品、信用產品，一直延伸到股市、加密幣等。在更遠範圍上，此言論亦影響香港利率路徑。自2022年以來，香港利率（根據香港金管局香港綜合利率數據）一直呈上升趨勢，與美國利率走勢一致。簡單而言，美國通脹對港利率方面有較直接效應。美國在2022年初遭高通脹威脅，美聯儲將利率在十二個月內從0％提高到2023年5％+，創造自上次全球金融危機前最大升幅。這種上升不僅單單影響經濟，導致硅谷銀行違約，擁有200多年歷史的瑞信銀行倒閉，還帶來許多房地產價格下跌，從美國本土如商廈擴散到世界其他地方，包括香港。根據中原城市領先指數CCL，自2022年初以來，該指數最高達到190，並不斷下降至上周141為止，兩年半中下降超過25％。最初，市場認為這與疫情或之前發生社會事件有關，但根據更深入分析，發現這種下跌主要原因與間接從美國引入利率下跌效應有較大關係。這種利率下降確實摧毀香港房地產價格25％以上。
【問題：樓價下跌會否繼續】
香港市場在2024年初時較樂觀，預計有大概4-5次降息，很快便能推動市場和房地產回升。但美國頑固通脹和香港聯系匯率制度，阻礙港利率改變。香港隨美國利率上升，現時仍保持較高水平，而並沒有顯示任何疲憊。當美總統競選變得更傾向於特朗普時，投資者都相信其利率削減習慣將刺激市場。但在上週，他語出驚人，表示更喜歡高利率環境，暗示鮑威爾可以此決定以換取鮑剩下任期。毫無疑問，如鮑威爾聴從，香港房地產將無法像眾人所望逆轉，下跌有可能繼續。
【銀行貸款餘額、供求仍未平衡】
從銀行系統角度來看，自香港財政司司長年初宣布刺激市場政策，包括取消首次置業房購稅和其他特別稅項以來，效果明顯是短暫。新政策實施後，市場在幾個月內得到提振，但很快便打回原型。房地產供應過剩情況依然存在；開發商對自己新盤物業銷售提供更深折扣，進一步降低二手樓市吸引力。銀行年初在政策變化宣布後三月初時，向買家提供許多抵押貸款，但據一些內部消息流傳，有些大銀行2024全年度貸款預算額已在七月初用完。在沒有內部合規擴大貸款能力情況下，銀行不能繼續向買家提供貸款。這再次影響香港樓宇買賣。例如一些主要熱門屋苑，如太古城、沙田第一城等，甚至是半山物業價格繼續下跌，從之前每平方尺2萬5到3萬港元，到目前幾乎低於2萬港元。房地產價格下跌越多，投資者越要斬倉，房產招售速度越快，整個惡性循環繼續。至少，現在對於香港房地產來說，最好投資策略是一等再等，直到美國降息信號明確出現。在此之前，強烈建議有現金買家保持現金，放入高利率存款或短期美債固收。屆時美市確實降息，投資者才考慮購買一些更便宜房產物業。
黃偉棠, 寰宇天瀜投資管理行政總裁、香港都會大學商學院會計及財務系客席講師、註冊會計師 (CPA)、特許金融分析師 (CFA)
** 以上由香港文匯報，香港經濟日報旗下《iMoney》智富雜誌，財經專欄作者，黃偉棠先生之撰文轉載 **
市場對特朗普有機會再當選總統所帶來之影響感到擔憂。高盛、摩根士丹利、巴克萊等華爾街大行都開始警告客戶，隨著特朗普重返白宮並實行保護主義貿易政策機會增加，要考慮美通脹會再上升及其後果。各國擔心這種孤立主義傾向、對自身國家經濟及政局再次做成不穩。雖然民調普遍顯示美國選民覺得特朗普在經濟管理方面會比拜登優勝，但對市場分析員來說，仍不清楚局勢會如何發展。
https://www.hkma.gov.hk/media/chi/img/key-information/press-release/2024/20240520c3a1.png
【出其不意之特朗普經濟】
很多人認為，“特朗普經濟”等於“低利率和低稅收”。特朗普會主將減少監管，強迫調低利率，向全世界施壓，以獲得更好貿易條件。總之，他是會不惜代價，設計傾向於維護美國本土經濟政策。但在上星期，他卻一反常態表示，建議美聯儲維持高利率，並承諾允許鮑威爾繼續擔任聯儲會主席，至2026年5月任期完結。
這一演詞確實震驚金融界，波及利率相關市場，如固定收益產品、信用產品，一直延伸到股市、加密幣等。在更遠範圍上，此言論亦影響香港利率路徑。自2022年以來，香港利率（根據香港金管局香港綜合利率數據）一直呈上升趨勢，與美國利率走勢一致。簡單而言，美國通脹對港利率方面有較直接效應。美國在2022年初遭高通脹威脅，美聯儲將利率在十二個月內從0％提高到2023年5％+，創造自上次全球金融危機前最大升幅。這種上升不僅單單影響經濟，導致硅谷銀行違約，擁有200多年歷史的瑞信銀行倒閉，還帶來許多房地產價格下跌，從美國本土如商廈擴散到世界其他地方，包括香港。根據中原城市領先指數CCL，自2022年初以來，該指數最高達到190，並不斷下降至上周141為止，兩年半中下降超過25％。最初，市場認為這與疫情或之前發生社會事件有關，但根據更深入分析，發現這種下跌主要原因與間接從美國引入利率下跌效應有較大關係。這種利率下降確實摧毀香港房地產價格25％以上。
【問題：樓價下跌會否繼續】
香港市場在2024年初時較樂觀，預計有大概4-5次降息，很快便能推動市場和房地產回升。但美國頑固通脹和香港聯系匯率制度，阻礙港利率改變。香港隨美國利率上升，現時仍保持較高水平，而並沒有顯示任何疲憊。當美總統競選變得更傾向於特朗普時，投資者都相信其利率削減習慣將刺激市場。但在上週，他語出驚人，表示更喜歡高利率環境，暗示鮑威爾可以此決定以換取鮑剩下任期。毫無疑問，如鮑威爾聴從，香港房地產將無法像眾人所望逆轉，下跌有可能繼續。
【銀行貸款餘額、供求仍未平衡】
從銀行系統角度來看，自香港財政司司長年初宣布刺激市場政策，包括取消首次置業房購稅和其他特別稅項以來，效果明顯是短暫。新政策實施後，市場在幾個月內得到提振，但很快便打回原型。房地產供應過剩情況依然存在；開發商對自己新盤物業銷售提供更深折扣，進一步降低二手樓市吸引力。銀行年初在政策變化宣布後三月初時，向買家提供許多抵押貸款，但據一些內部消息流傳，有些大銀行2024全年度貸款預算額已在七月初用完。在沒有內部合規擴大貸款能力情況下，銀行不能繼續向買家提供貸款。這再次影響香港樓宇買賣。例如一些主要熱門屋苑，如太古城、沙田第一城等，甚至是半山物業價格繼續下跌，從之前每平方尺2萬5到3萬港元，到目前幾乎低於2萬港元。房地產價格下跌越多，投資者越要斬倉，房產招售速度越快，整個惡性循環繼續。至少，現在對於香港房地產來說，最好投資策略是一等再等，直到美國降息信號明確出現。在此之前，強烈建議有現金買家保持現金，放入高利率存款或短期美債固收。屆時美市確實降息，投資者才考慮購買一些更便宜房產物業。
黃偉棠, 寰宇天瀜投資管理行政總裁、香港都會大學商學院會計及財務系客席講師、註冊會計師 (CPA)、特許金融分析師 (CFA)
** 以上由香港文匯報，香港經濟日報旗下《iMoney》智富雜誌，財經專欄作者，黃偉棠先生之撰文轉載 **